Luật sư tư vấn Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi bạn gặp các vướng mắc về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Phải làm gì khi người mua đất không thanh toán tiền mua đất theo hợp đồng đã ký? cần tìm Luật sư tư vấn Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  trực tuyến qua điện thoại, Zalo 038.22.66.998 để được Luật sư tư vấn Giành quyền nuôi con sau khi ly hôn tư vấn Miễn Phí. 

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là dạng tranh chấp phổ biến trong tranh chấp đất đai, tranh chấp này thực sự sôi động và phức tạp kể từ khi đất nước bước sang nền kinh tế thị trường và bị chi phối bởi các quy luật của thị trường. Về bản chất, đây là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra phức tạp khi thị trường bất động sản phát triển sôi động, giá trị của các giao dịch liên quan đến đất đai tăng cao. Điều này làm cho các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bất chấp pháp luật để thực hiện giao dịch trái với các quy định của pháp luật.

Thứ nhất, pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm 2015 mới chỉ mang tính chất liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành, chưa nêu được những đặc trưng pháp lý của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Khoản d Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản có đề cập đến “hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất”, nhưng không xác định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung gì. Bên cạnh đó, quy định này chỉ áp dụng riêng với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Hợp đồng là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro. Đối với một loại tài sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật như quyền sử dụng đất, việc xây dựng một khái niệm hoàn chỉnh, thống nhất chung trong hệ thống văn bản pháp luật là yếu tố cần thiết để hoạt động áp dụng và thực hiện pháp luật được thông suốt, hiệu quả.

Thứ hai, bất cập trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Hiện nay vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự (BLDS), Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký QSDĐ, nhưng Luật Công chứng lại quy định hợp đồng được công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng.

Vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hay thời điểm QSDĐ được đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Thực tiễn áp dụng vấn đề này còn vướng mắc, chưa được giải quyết do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết cũng khác nhau, ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết vụ án.

Thứ ba, có cần thiết phải quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải bắt buộc công chứng, chứng thực?

Hiện nay, số vụ án vi phạm về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng nhiều. Nguyên nhân do trình độ dân trí còn thấp, nhận thức pháp luật của người dân chưa cao nên họ không nắm được hết các quy định của pháp luật về đất đai, đặc biệt quy định về việc chuyển nhượng QSDĐ cần phải lập hợp đồng có công chứng chứng thực. Mặt khác, do hiện nay việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu chưa đạt 100% nên hầu như người dân chỉ thực hiện việc “mua bán” bằng hình thức giấy mua bán viết tay, không có công chứng chứng thực. Chính vì vậy, pháp luật hiện hành có cần sửa đổi quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm giảm bớt số lượng vụ án vi phạm hình thức của hợp đồng.

Phải làm gì khi người mua đất không thanh toán tiền mua đất theo hợp đồng đã ký?

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 167: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Ngoài ra, căn cứ Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

“Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.”

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp, bên bạn và cá nhân kia đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với 4 lô đất và hợp đồng này đã được công chứng.

Bạn căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, về thời gian thực hiện hợp đồng, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phương thức giải quyết… để buộc cá nhân kia phải thực hiện nghĩa vụ.

Trường hợp cá nhân đó vẫn không thực hiện, không bồi thường do vi phạm hợp đồng thì bạn có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng.

Gửi đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến tòa án bằng phương thức nào?

Theo khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về việc gửi đơn khởi kiện đến Tòa án như sau:

“Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).”

Như vậy, gửi đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến tòa án bằng phương thức nêu trên.